Geneza pojęcia nieruchomości wywodzi się z czasów Cesarstwa Rzymskiego, gdzie rozumiano przez nią grunt i wszystko co jest z nim trwale związane. Zgodnie z tą regułą budynki wzniesione na cudzym gruncie stanowiły własność posiadacza gruntu, bez względu na wysokość poniesionych na nie nakładów przez osoby trzecie i wystosowanych do nich roszczeń. Z czasem zaczęto uważać, iż własność gruntu rozciąga się na jego podziemie oraz słup powietrza znajdujący się nad nim. Pogląd ten został zaadaptowany przez wielu europejskich ustawodawców.
Obecnie termin nieruchomości określany jest w dwojaki sposób, definiują go dwie różne ustawy: w ujęciu prawa cywilnego ”ustawa Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku” oraz w ujęciu wieczysto księgowym ”ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku”.
Według art. 46 kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Artykuł ten stanowi podstawę do wyodrębnienia trzech rodzajów nieruchomości:
- nieruchomości gruntowych niezabudowanych lub zabudowanych,
- nieruchomości budynkowych,
- nieruchomości lokalowych.
Za nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Zgodnie z tym rozumowaniem każda nieruchomość gruntowa musi mieć ściśle określone granice oraz musi posiadać właściciela a prawo własności obejmuje zarówno prawo własności do gruntu jak również prawo do części składowych tego gruntu.
Własność gruntowa nieruchomości rozciąga się zarówno na jej powierzchni jak również nad oraz pod powierzchnią gruntu w granicach określonych przez jego społeczno-gospodarcze przeznaczenie. Przestrzenne granice nieruchomości sięgają tylko do pewnej głębokości i wysokości, które są określone przez ogólne przepisy prawa górniczego, geologicznego, wodnego, lotniczego a w szczególności przepisy prawa lokalnego takie jak plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.
Oprócz fizycznego wyodrębnienia granic na gruncie do powstania nieruchomości niezbędne jest jej wyodrębnienie prawne dokonane poprzez utworzenie odpowiadającej nieruchomości księgi wieczystej. Art. 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stwierdza, że dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.
Przepis ten ma ogromne znaczenie, ponieważ wynika z niego, iż liczba ksiąg wieczystych determinuje liczbę nieruchomości a wieczystoksięgowe znaczenie nieruchomości dominuje nad znaczeniem prawnorzeczowym. Skutkiem tego są sytuacje gdy jednej nieruchomości w sensie prawnorzeczowym odpowiada kilka nieruchomości w sensie wieczystoksięgowym lub jedna nieruchomość w sensie wieczystoksięgowym obejmuje wiele przestrzennie rozrzuconych, niestykających się ze sobą nieruchomości w sensie prawnorzeczowym. Nieruchomość nie musi spełniać wymogu zachowania ciągłości obszaru gruntu. Warunek ten musi spełniać działka ewidencyjna będąca najmniejszą jednostką ewidencyjnego podziału kraju.
Nieruchomość budynkowa istnieje tylko wtedy gdy budynek nie stanowi części składowej gruntu, lecz związane jest z nim odrębne prawo własności. Nie jest to zjawisko powszechnie występujące, ponieważ zachodzi tylko wtedy gdy Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego oddają w użytkowanie wieczyste własne grunty. Grunty pozostają własnością oddających w użytkowanie wieczyste, natomiast budynki i inne urządzenia, niezależnie od tego czy zostały nabyte lub wzniesione po objęciu gruntu we władanie stanowią własność użytkownika wieczystego. Wydzielenie budynku od gruntu podczas oddania w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego następuje z jednoczesną sprzedażą praw własności do położonego na tym gruncie budynku. W tym przypadku jedną nieruchomość zabudowaną obejmują trzy prawa:
- prawo własności do nieruchomości gruntowej przysługujące Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego,
- prawo własności do nieruchomości budynkowej, którego właścicielem jest użytkownik wieczysty,
- prawo użytkowania wieczystego gruntu, przysługujące użytkownikowi wieczystemu, który to prawo nabył.
Według art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten dotyczy także samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkaniowe. Do lokalu mogą być przypisane również pomieszczenia przynależne takie jak piwnica, strych, klatka schodowa nawet gdy bezpośrednio z nim nie sąsiadują lecz są jego częścią składową. Z własnością lokalu związane jest również prawo do tzw. nieruchomości wspólnej za którą uważa się pomieszczenia przynależne do lokalu jak również grunt na którym dany obiekt wzniesiono. Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej jest równy stosunkowi sumy powierzchni użytkowej wydzielanego lokalu i powierzchni pomieszczeń przynależnych lokalu, do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z wszystkimi pomieszczeniami przynależnymi znajdującymi się w budynku.
